Торговые центры России будут оценивать по новой системе: разработано пять классов объектов

Для российского рынка коммерческой недвижимости подготовили единый подход к оценке торговых центров. Новую систему классификации разработали Ассоциация торговой недвижимости и экспертов ритейла (АТЭР) совместно с консалтинговой компанией IBC Real Estate. Она должна помочь участникам отрасли сопоставлять объекты по общим профессиональным критериям, независимо от их местоположения и масштаба.

Предложенный механизм предусматривает распределение торговых комплексов по пяти категориям. При определении класса специалисты будут анализировать не только характеристики здания, но и качество управления, удобство для посетителей, инфраструктуру и особенности арендаторов. Об этом представители организаций-разработчиков рассказали РИА Недвижимость.

Какие категории появятся в классификации торговых центров

Новая методика предусматривает пять уровней, которые будут отражать характеристики и качество торговых объектов. В зависимости от результатов оценки каждому комплексу смогут присвоить одну из следующих категорий:

• «Прайм»;

• «А»;

• «В+»;

• «В-»;

• «C».

Принципиальная особенность системы заключается в том, что она не привязана к конкретному региону или площади торгового центра. Это позволит использовать одинаковые правила при оценке как крупных комплексов в мегаполисах, так и объектов в других населённых пунктах.

По словам руководителя департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерины Ногай, для определения категории предусмотрено 53 оценочных параметра. Такой подход должен обеспечить более комплексный анализ состояния торговой недвижимости и снизить зависимость итоговой оценки от субъективного мнения участников рынка.

По каким критериям будут оценивать торговые комплексы

При присвоении категории эксперты намерены учитывать широкий перечень характеристик. Оценка не ограничится архитектурой, техническим состоянием здания или его площадью. Важную роль будут играть условия эксплуатации объекта и качество предоставляемых услуг.

В частности, специалисты будут проверять:

• Расположение и транспортную доступность. Насколько удобно посетителям добираться до торгового центра и насколько хорошо он связан с городской инфраструктурой.

• Управление объектом. Как организованы эксплуатация комплекса и работа управляющей команды.

• Логистику. Насколько эффективно устроены процессы снабжения и перемещения товаров.

• Безопасность. Какие условия созданы для защиты посетителей и сотрудников.

• Телекоммуникационную инфраструктуру. Насколько объект обеспечен необходимыми цифровыми и коммуникационными решениями.

• Сервисы для посетителей. Какие дополнительные услуги и удобства доступны гостям торгового центра.

• Состав арендаторов. Какие компании представлены в комплексе и насколько сбалансировано его торговое наполнение.

Последний показатель имеет особое значение, поскольку арендаторы во многом определяют привлекательность торгового центра для покупателей. Разнообразие магазинов и услуг, а также качество представленных брендов позволяют оценить конкурентоспособность объекта и его положение на рынке.

Зачем рынку понадобилась единая система оценки ТЦ

До появления общей методики характеристики торговых центров могли оцениваться по разным подходам. Результаты нередко зависели от того, кто проводил анализ: собственник недвижимости, консультант или другой участник рынка. Из-за отсутствия единого стандарта сравнивать объекты между собой было сложнее.

Сопредседатель АТЭР Павел Люлин считает, что отрасли необходим общий профессиональный инструмент, позволяющий отказаться от разрозненных критериев. Разработчики рассчитывают, что новая система со временем станет привычным ориентиром для участников рынка коммерческой недвижимости.

При этом прохождение классификации не будет обязательным. Владельцы торговых центров смогут самостоятельно принимать решение о том, нужна ли им оценка по предложенной методике. Инициатива носит добровольный характер и не предполагает принудительного присвоения категорий всем существующим объектам.

Как новая классификация может повлиять на рынок коммерческой недвижимости

Появление общих критериев способно упростить сравнение торговых центров при анализе рынка, оценке инвестиционной привлекательности и выборе объектов для сотрудничества. Единая система также может помочь собственникам определить сильные и слабые стороны своих комплексов.

Для арендаторов классификация потенциально станет дополнительным ориентиром при выборе площадок для размещения магазинов и сервисов. Инвесторы и консультанты, в свою очередь, смогут использовать результаты оценки для более последовательного сопоставления характеристик разных объектов.

Однако эффективность новой методики будет зависеть от того, насколько активно её начнут применять владельцы торговой недвижимости и другие участники отрасли. Разработчики рассчитывают, что добровольный стандарт постепенно получит широкое распространение и станет общепринятой системой оценки торговых центров в России.